¿Compraste tu vivienda antes de 2019 y tuviste que pagar todos los gastos derivados de la formalización de la hipoteca? 

La reclamación de los gastos hipotecarios tiene su fundamento en el incumplimiento sistemático por parte de las entidades bancarias de la normativa de protección a consumidores y usuarios. En este sentido, los últimos pronunciamientos tanto del Tribunal de Justicia de la Unión Europea como de nuestro Tribunal Supremo son claros: las cláusulas que imponen a los prestatarios el pago indiscriminado de todos estos gastos son abusivas y nulas, siendo consecuencia inmediata la restitución de dichas cantidades y los correspondientes intereses.

Contenidos

¿Qué son los gastos hipotecarios?

¿Qué gastos puedo reclamar?

¿Cuál es el plazo?

¿Quién puede reclamar y que documentación se necesita?

¿Qué son los gastos hipotecarios?

Con anterioridad a de la entrada en vigor de la nueva L.C.C.I. en el año 2019 (Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), en la mayor parte de los casos, las entidades bancarias imponían a sus clientes el pago de todos los gastos derivados de la formalización de su hipoteca. En este sentido, el Tribunal Supremo venía declarando desde el año 2.015 la nulidad de estas cláusulas por contravenir lo dispuesto en el artículo 89.3 de la Ley de Consumidores y Usuarios, la cual impide la imposición al consumidor mediante una cláusula no negociaba y predispuesta de todos aquellos gastos hipotecarios que por ley corren a cuenta de la entidad bancaria, pero lo cierto es que, pese a señalar que los clientes no debía abonarlos en su totalidad, no entraba a valorar el concreto reparto de los mismos. 

Tras años de incertidumbre y criterios dispares, en el año 2019 el Alto Tribunal volvió a pronunciarse sobre esta cuestión y estableció que los bancos debían asumir la mitad de la factura de Notario y Gestoría, así como la totalidad del gasto de Registro, pero sin hacer mención del gasto de Tasación. Posteriormente, en el año 2020 el Tribunal de Justicia de la Unión Europea interpretó que, cuando no existiera norma nacional que regulara la distribución estos gastos, no podría repartirse el pago de los mismos, sino que debían devolverse íntegramente al cliente.

¿Qué gastos puedo reclamar?

A raíz de la última Sentencia del TJUE, nuestro Tribunal Supremo modificó su criterio y, tras las Sentencias de octubre de 2020 y febrero de 2021, se fijó la Doctrina Jurisprudencial definitiva que determinó que, una vez declarada la nulidad de la cláusula, el banco debe abonar a sus clientes:

• 50% de los gastos de Notaría:

Conforme a la normativa notarial (art. 63 Reglamento Notarial, que remite a la norma sexta del Anexo II del RD 1426/1989, de 17 de noviembre) deben ser abonados por los interesados, que en el caso del préstamo hipotecario son ambas partes, por lo que deben abonarse por mitad. Criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

• 100% de los gastos del Registro de la Propiedad:

El Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre, por el que se aprueba el Arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor del Banco prestamista, será a éste al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario. 

• 100% de los gastos de Gestoría:

Con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia del TS 555/2020, de 26 de octubre, estableció que su pago debe atribuirse íntegramente a la entidad prestamista.

• 100% de los gastos de Tasación del inmueble:

Por último, en lo que respecta a los gastos de tasación, la legislación anterior a la Ley 5/2019 tampoco contenía previsión al respecto, por lo que, también en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, la sentencia de Pleno 35/2021, de 27 de enero, estableció que su pago correspondía al prestamista.

¿Cuál es el plazo?

Siguiendo la tesis del Tribunal Supremo cabe diferenciar entre la acción por la que se solicita la nulidad del contrato, que no prescribe en el caso de tratarse de una nulidad absoluta, y la acción de restitución de las cosas y el precio entregados recíprocamente por las partes al ejecutar el contrato nulo, que es una acción de naturaleza personal sometida al plazo de prescripción previsto en el art. 1.964 del Código Civil, que antes de octubre de 2015 era de 15 años y en la actualidad es de 5 años.

Por tanto, en la actualidad parece claro que efectivamente existe un plazo legal de prescripción para reclamar las cantidades de restitución de lo pagado en aplicación de una cláusula abusiva, existiendo sin embargo discrepancias entre los tribunales de nuestro país acerca de cuándo debe empezar a contar dicho cómputo. En este sentido, el Tribunal Supremo consultó al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (cuestión prejudicial), descartando en la misma que el día inicial del plazo para reclamar sea el día de celebración del contrato o la fecha de pago de las facturas, barajando como opciones posibles únicamente las siguientes:

a) Que el plazo empiece a contar desde el momento en que se declare la nulidad de la cláusula. Esta decisión convertiría la acción de restitución en imprescriptible, puesto que no puede comenzar el plazo de prescripción en tanto no se haya estimado la acción de nulidad, ya de por sí imprescriptible.

b) Que el día inicial sea el de las SSTS de 23 de enero de 2019 que fija por primera ver el reparto de gastos; o las posteriores del TJUE y TS (2020 y 2021) que rectifican el criterio y fijan el reparto definitivo.

En cualquier caso, y a la espera de que el TJUE se pronuncie sobre esta cuestión, los escenarios planteados resultan favorables para los consumidores pues parece claro que todavía estamos en plazo para reclamar las cantidades pagadas por los Gastos Hipotecarios, al menos, hasta enero de 2024.

¿Quién puede reclamar y que documentación se necesita?

Puede reclamar todo consumidor que haya suscrito un préstamo con garantía hipotecaria con una entidad bancaria y que en la escritura se le imponga todos los gastos derivados del mismo, independientemente de que se encuentre en periodo de amortización o se haya cancelado. Para ello es preciso recopilar toda la documentación relacionada, especialmente la Escritura de constitución de la hipoteca, o en su caso la de subrogación, así como las facturas de los pagos efectuados en los conceptos referidos (Notaría, Registro, Gestoría y Tasación).

De todos modos, siempre es recomendable estudiar la viabilidad de cada caso en concreto, agotando en primer lugar cualquier posible solución amistosa con la entidad bancaria con carácter previo a efectuar la reclamación judicial.